Признание сделки недействительной

В основном опасения возникают у тех людей, которые недавно приобрели жилье в свою собственность. Они могут, и соответственно боятся, утратить купленное ими жилое помещение, если сделку посчитают недействительной. В законе прописано, что данный вид сделки может иметь двухстороннюю реституцию, что означает, возвращение дела в первоначальное состояние. В исходное состояние возвращается все полученное при договоре между сторонами. Причем, если у одной из сторон нет возможности вернуть предмет договора, она возмещает стоимость имущества деньгами. Также сделка, которую посчитают недействительной, не будет иметь за собой каких – либо последствий, так как она, с момента ее совершения, юридически считается недействительной.

Истребовать свое имущество собственник сможет в прямой зависимости от приобретателя: его добросовестности или недобросовестности. В соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации добросовестным приобретателем признается лицо, которое добровольно и возмездным способом приобрело жилое имущество у продавца, который не имел права на тот момент его отчуждать. О чем приобретатель не мог знать изначально и не знал. В противном случае это лицо становится недобросовестным приобретателем. Рассчитывать этому человеку на снисхождение судей не стоит: жилое помещение отберут.

Недвижимое жилое имущество будет принадлежать добросовестному приобретателю на правах собственности в том случае, когда произойдет государственная регистрация. После совершения этой сделки бывший собственник сможет вернуть имущество лишь в определенных случаях, если: оно было утеряно, непосредственно, собственником жилья или лицом, которому было передано имущество в пользование; либо похищено; либо утрачено иным способом помимо их воли. В подобных случаях можно также применить положение Гражданского Кодекса Российской Федерации - двойную реституцию.

С применением двойной реституции недобросовестному приобретателю рассчитывать на положительный исход дела практически нет никакой возможности. Изъять недвижимое имущество судьи могут в любом случае, и применить положение о последствиях недействительной сделки на основании общих правил Гражданского Кодекса.

Как поступить добросовестному приобретателю, у которого истребуют купленное жилье? У него есть право потребовать возмещение затраченных средств на недвижимое имущество, а также на возврат вложенных денег, потраченных им на улучшение жилища, если произведенные усовершенствования можно будет «отделить» от помещения без вреда имуществу. Помимо этого, добросовестный приобретатель может востребовать возмещения стоимости ремонта и понесенных с этим затрат. Но величина возмещения произведенных работ добросовестным приобретателем не может превышать стоимости самой недвижимости. Помимо всего у добросовестного приобретателя есть право потребовать возмещение потраченных средств на приобретение недвижимости у продавца, который не имел права распоряжаться данным имуществом.

В законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» есть дополнение: статья 31.1. Согласно которой собственник жилого имущества, не имеющий возможности от добросовестного приобретателя истребовать свое жилье, как и добросовестный приобретатель у которого было истребовано жилое имущество, могут получить из средств федеральной казны одноразовую компенсацию. Есть положение о рисках при покупках недвижимости. Разовая компенсация выплачивается в том случае, если взыскание по данному документу, по не зависящим причинам от добросовестного приобретателя или от собственника, не производилось в течение целого года со дня начала исчисления срока по предъявлении исполнительного документа к обязательному выполнению. Простыми словами, если собственник жилого имущества подает исковое заявление о его истребовании у покупателя и суд выносит решение в пользу собственника, но решение по каким – либо причинам не исполняется, тогда владелец имеет право рассчитывать на компенсацию. В то же время и добросовестный приобретатель имеет право, также, на компенсацию, при не исполнении, по решению суда. Размер такой компенсации зависит от размера суммы, составляющей реальный ущерб при сделке, но не может быть больше 1 млн. рублей.

Существуют риски при покупке жилого имущества.

Риски присутствуют в любой сфере человеческой деятельности, и на рынке недвижимости сделки не являются исключением. Обычно купля-продажа жилого фонда помещений, совершается в условиях ограниченности информации о предмете сделки и неопределенности, также о реализации и качества организации самой сделки; незнание и неопределенность условий, в которых происходит сделка. Соответственно, основанием того, что и покупатель и продавец совершают определенные риски при заключении сделки, являются вышеперечисленные факторы.