Ваши действия по сдаче в аренду Вашей квартиры

Для того, чтобы сдать в аренду престижную квартиру, Вам необходимо обратиться к услугам профессиональной риэлтерской компании. Достойная риэлтерская компания обеспечит посещение Вашей квартиры профессиональным брокером, который позаботиться о том, чтобы сфотографировать, детально описать Вашу квартиру. При работе с риэлтером предоставьте ему максимум информации о своей квартире.

Показ квартиры

Показ Вашей квартиры организовывает риэлтерская компания, к помощи которой Вы обратились. При показе квартиры не должно присутствовать слишком много людей - родственников или гостей лучше попросить прогуляться. Для того, чтобы сдать Вашу квартиру, ее необходимо показывать. Чем больше мы показываем Ваши апартаменты, тем короче сроки их успешной сдачи в аренду. Дайте возможность профессиональному брокеру использовать имеющиеся в его арсенале навыки и знания для того, чтобы правильно преподнести объект будущему арендатору. Выберите удачное для показа квартиры время дня, учитывая естественное солнечное освещение, пробки и прочие детали. Квартира должна быть убрана, не следует перегружать ее мебелью, личными вещами и мелкими деталями интерьера. Если Вы говорите на языке потенциального арендатора, продемонстрируйте ему это. Во время показа источайте доброжелательность и улыбайтесь. Ваше опоздание на показ может заставить арендатора изучить все "прелести" Вашего подъезда. Если квартира находится в состоянии ремонта, проконсультируйтесь с брокером касательно даты начала показа квартиры. При сдаче в аренду меблированной и уже обжитой квартиры особенно важно провести предпродажную подготовку, включающую генеральную уборку, химическую чистку мебели. Клиенты очень часто обращают внимание на состояние кухонного оборудования, например, фильтров в вытяжке. Чем более квартира готова к въезду будущего арендатора, тем более привлекательной и желанной она выглядит.

Повторный показ

Повторное посещение квартиры означает реальную заинтересованность клиента именно Вашей квартирой, но это не означает, что перед принятием решения он посещает вторично только Вашу квартиру. Перед показом проконсультируйтесь с брокером касательно своих скоординированных действий.

Переговоры

Выразите клиенту свою доброжелательность и продемонстрируйте гостеприимство. Арендатор ориентируется на добрые взаимоотношения с Вами в длительной перспективе, поэтому ожидает увидеть в Вас честного партнера и друга.

Постарайтесь избежать негативной реакции на пожелания Вашего оппонента. Дополнительные претензии арендатора зачастую не превышают 1-2% годовой стоимости аренды. Бывает и так, что вопрос, по стоимости равный неделе простоя квартиры, становится на переговорах камнем преткновения.

При обсуждении условий аренды клиент, скорее всего уже согласовал текст договора с юристами своей компании. Обязательно ознакомьтесь с текстом договора и предварительно обсудите все возможные изменения с Вашим брокером.

Практические аспекты приема-передачи квартиры

При передаче ключей от квартиры убедитесь в том, что арендатор понимает, как ими воспользоваться. Продемонстрируйте местоположение вентилей, предохранителей. Научите пользоваться Вашей бытовой техникой. Обязательно предоставьте клиенту свой контактный телефон, желательно, телефон Вашего доверенного лица. Не забудьте дать клиенту сведения о номере телефона в квартире, кодах в подъезде, почтовый адрес и индекс. Наш брокер поможет Вам уделить внимание всем этим деталям.

При передаче квартиры в пользование арендатору и по окончании срока аренды при передаче квартиры обратно арендодателю стороны подписывают соответствующий акт приема-передачи.

Правовые особенности сдачи квартиры в аренду

Договор найма или аренды:

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания арендаторам / нанимателям на основании договора найма или аренды.

Законодательство предусматривает заключение договора аренды, если арендатором по договору выступает юридическое лицо. В том случае, если нанимателем квартиры является физическое лицо, заключается договор найма жилого помещения.

Право сдачи жилья в аренду / найм принадлежит его собственнику. Арендодателями / наймодателями могут быть также лица, управомоченные / уполномоченные собственником сдавать имущество в аренду / найм.

Договор аренды/найма заключается в письменной форме и юридически закрепляет права и обязанности каждой из сторон. Объектом такого договора может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Договор аренды / найма считается заключенным с момента его подписания, а срок аренды начинается с момента передачи квартиры, закрепленного актом приема-передачи жилого помещения, находящейся в ней мебели и оборудования.

Правоустанавливающие документы:

При подписании договора аренды/найма необходимо обратить внимание на правоустанавливающие документы:
Правоустанавливающие документы, то есть документы, на основании которых квартира принадлежит арендодателю/наймодателю, должны быть оформлены в соответствии с законом.
В случае если договор аренды/найма подписывает представитель какой-либо из сторон, такой представитель должен представить соответствующую доверенность. Особое внимание нужно уделить кругу полномочий такого представителя (имеет ли он право подписывать договор аренды /найма, получать арендную плату и пр.)
В случае если арендодателем/наймодателем является несовершеннолетний, необходимо разрешение органов опеки и попечительства.
По общему правилу договор найма жилого помещения заключается на срок не более 5 лет, если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Действующим законодательством установлено, что в случае заключения договора аренды жилого помещения на срок более года требуется государственная регистрация, однако данное правило не распространяется на договор найма жилого помещения. Государственная регистрация договора аренды жилого помещения осуществляется в Главном Федеральном Управлении Регистрационной Службы по Москве.

В заключаемом договоре обязательно должны быть прописаны реквизиты обеих сторон:

Фамилия, имя, отчество или название компании.
Адрес регистрации по временному или постоянному месту пребывания физического лица.
Паспортные данные физического лица, юридический и фактический адрес компании, банковские реквизиты.
В случае, если арендодателем выступает индивидуальный предприниматель, необходимо указать данные его свидетельства о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Существенные условия договора:
Любой риск можно минимизировать, если грамотно подойти к составлению договора, указать все существенные его условия.

Без указания существенных условий договор аренды/найма может быть признан недействительным. К существенным условиям следует прежде всего отнести:
Объект договора. К характеристикам сдаваемого помещения следует отнести: адрес, площадь помещения, этаж, номер квартиры.
Ставка арендной платы и порядок ее определения или возможного изменения в будущем. Сроки оплаты.
Срок действия договора.
Подробное описание прав и обязанностей сторон, подписывающих соглашение.

Внимание к деталям:

Правильно составленный текст договора защитит Вас в дальнейшем от:
Преждевременного прекращения действия договора,
Задержек с внесением арендной платы,
Передачи вашей квартиры в субаренду третьим лицам без Вашего согласия,
Конфликтов с соседями,
Несанкционированного Вами появления в квартире домашних животных, и прочих неблагоприятных последствий.

Расторжение договора:

Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендо дателя в случаях, когда арендатор:
Пользуется квартирой и установленным в ней оборудованием с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями этих условий.
Существенно ухудшает жилое помещение.
Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и иные основания досрочного расторжения.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
Арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.
Переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.
Имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и иные основания досрочного расторжения.

Следует отметить, что продажа жилого помещения, которое сдано в аренду в соответствии со ст. 617 ГК РФ не является основанием для расторжения или изменения условий договора аренды.

Страховой депозит:

Как правило, арендатором при подписании договора аренды/найма вносится страховой депозит - залоговая сумма в размере месячной арендной ставки, которая передается собственнику квартиры на случай возможного нанесения ущерба квартире и установленного в ней оборудованию (повреждение мебели, поломка техники и т.п.). В случае если до конца срока аренды ничего подобного не происходит, страховой депозит возвращается арендатору или засчитывается в качестве оплаты за последний месяц аренды.

Таким образом, заключив контракт, Вы страхуете себя от многих возможных неприятностей, поскольку Ваш арендатор/наниматель не проигнорирует выплату очередной арендной платы, не повредит мебель и не сломает дорогостоящую технику. Даже если что-нибудь из вышеперечисленных сюрпризов произойдет, и арендатор не будет готов исправить сложившуюся ситуацию, суд решит, кто прав, а кто виноват.