Нужно ли платить налог от сдачи квартиры в аренду?

Многие россияне, владея несколькими квартирами, сдают их в аренду. При этом в большинстве случаев договор заключается «на словах», и, естественно, никакие документы не подписываются и никакие налоги не оплачиваются. Каждый считает это мелочью, а в конечном итоге из подобных мелочей складывается сумма недоплаты в бюджет в несколько миллионов долларов.

Естественно, налоговая служба пытается всеми возможными способами бороться с подобным явлением, но успеха удается достигнуть далеко не всегда. Реально понять объем сдающихся в аренду квартир не возможно, как в рамках одного населенного пункта, так и в масштабах всей страны. А совместные усилия налоговой службы, полиции и ЖЭКов обычно ни к чему не приводят. Нарушения, естественно, выявляются, но совершенно не в тех масштабах, в которых они имеют место быть.

По закону, все граждане обязаны платить налог с полученных доходов. В том числе и от сдачи в аренду собственной недвижимости. Сумма налога составляет 13% от получаемой прибыли. Оплачивать ее нужно ежегодно, подавая декларацию о полученных за год доходах (декларация должна быть передана в налоговую не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным).

Уклонение от уплаты налога с дохода физлица считается преступлением, за которое предусмотрена ответственность, вплоть до уголовной. Рассмотрим реально имевший место случай. Один из жителей нашей столицы, допустим, Андрей, сдал свою квартиру за 35 тысяч рублей в месяц. Сдавал он ее почти 2 года, при этом, не оформляя никаких договоров и не оплачивая налогов. В принципе, все шло нормально, пока Андрей не вздумал повысить оплату до 38 тысяч. Раздосадованные арендаторы пожаловались в налоговую службу. В итоге дело было передано в суд, который вынес решение оштрафовать Андрея на 100 тысяч рублей с возмещением государству суммы не выплаченного налога за весь период (эта сумма составила почти 110 тысяч рублей).

Получается, что жадный арендодатель сам себя наказал на 100 тысяч рублей. Эта история весьма поучительна. Граждан, сдающих в аренду собственное жилье можно условно поделить на 3 группы.

Во-первых, это люди, для которых сдача квартиры — единственный заработок. Например, они не в состоянии работать (пенсионеры, инвалиды), а пособий и пенсий не хватает на жизнь, или не могут найти работу длительное время. Часто такие граждане переезжают жить к родственникам или в пригород, чтобы сдать в аренду собственную квартиру.

Во-вторых, граждане, которым досталась по наследству от родственников вторая квартира. И они ее используют в качестве дополнительного источника доходов, надеясь в дальнейшем отдать подрастающим детям, внукам и т. п.

И, в-третьих, люди, которые приобретают недвижимость специально для последующей сдачи в аренду. Обычно у таких людей по нескольку (а возможно и несколько десятков) квартир, домов и офисов. Для них сдача в аренду — это бизнес. Эти люди чаще всего официально оформляют свою деятельность по сдаче недвижимости в аренду и платят налоги. Естественно, в договорах и декларациях суммы реального дохода занижаются, но, тем не менее, хотя бы что-то оплачивается.

Налоговые органы первую и вторую группы арендодателей обычно не тревожат. В этом нет большого смысла: тратить кучу усилий на то, чтобы выявить несчастного пенсионера, недоплачивающего пару тысяч рублей в бюджет попросту нерационально. Да и предпринимателями таких людей сложно назвать. Фискальные органы интересуются теми, кто сдает 2 и более объекта.

Однако арендодатели, не заключающие договор аренды, не только не платят налог, они еще и подвергают себя определенному риску. Ведь арендатор не только может не заплатить за проживание (и привлечь к ответственности его невозможно, поскольку нет договора), но еще и повредить имущество. В конце концов преступники могут использовать арендованную квартиру для хранения оружия, краденных вещей и т. д.

С другой стороны ставка налога для пенсионера, считающего каждую копейку довольно велика. Если бы он составлял 3-5% от полученного дохода, договоров было бы значительно больше, а значит, налоги платили бы намного чаще. В нынешних же условиях каждый арендатор самостоятельно принимает решение о том, заключать ему договор или нет.