Как проверить юридическую чистоту сделки с недвижимостью?

Типичная ситуация: человек (или семья), нуждающийся в собственном жилье, наконец-то накопил суму, достаточную для покупки квартиры. Или же решил оформить ипотеку, поскольку жить на съемной квартире порядком надоело. И в первом, и во втором случае возникает необходимость поиска подходящего варианта. На данном этапе потенциального покупателя подстерегает опасность стать жертвой обмана.

При покупке жилья на вторичном рынке существуют как скрытые мошенничества, которые достаточно сложно распознать сразу, так и довольно типичные варианты обмана со стороны продавцов, от которых следует отказаться сразу.

Наиболее распространенный вариант - дешевая квартира. Часто заведомо низкая цена на объект является не «случайным везением», как может показаться сразу, а желанием собственника поскорее от него избавиться. Причин поскорее продать квартиру может быть несколько. Это и проблемы с документами, и с несовершеннолетними детьми, и «неблагополучное прошлое» квартиры, и споры с наследством и ряд других проблем.

Плохое состояние квартиры может говорить о том, что ранее в ней был притон, к примеру. Это может негативно повлиять на жизнь новых владельцев, ведь сюда по старой памяти могут наведываться «криминальные элементы», да и представители власти, зная о прошлом квартиры, могут постоянно приходить с различными вопросами, нарушая покой.

Если квартиру уже несколько раз перепродавали буквально за последние год-два, это также говорит о том, что с ней что-то не так, и каждый следующий владелец, узнав об этом, старается поскорее от нее избавиться.

В случае продажи квартиры по доверенности существует вероятность, что полученные деньги не дойдут по назначению владельцу, и он, спустя время, будет добиваться аннулирования сделки, что также малоприятно.

Помимо внешнего вида заинтересовавшего объекта, покупателя, без сомнения, должны интересовать документы на него. В случае продажи квартиры наследниками после смерти ее владельца, нужно уточнить, нет ли на это наследство других претендентов (особенно несовершеннолетних) и было ли вообще открыто наследственное дело.

В случае если на наследство могли претендовать дети, а их этого права лишили, то по достижения ими совершеннолетия, дети могут требовать признать сделку недействительной, в связи с ущемлением их интересов.

Также нужно обязательно сверить с техпаспортом фактическую планировку квартиры. В случае не узаконенной перепланировки, в дальнейшем могут быть серьезные проблемы.

В случае нескольких собственников на квартиру, все они должны быть согласны на ее продажу. Дом, в котором находится квартира, не должен быть в аварийном состоянии или идти под снос. Помимо этого, необходимо убедиться в подлинности правоустанавливающих документов.

Для того, чтобы проверить квартиру по всем вышеуказанным пунктам, можно обратиться в юридическую или риэлторскую контору (в которой это сделают за определенное вознаграждение), либо покупатель может это сделать самостоятельно, но в таком случае ему необходимо обладать определенными знаниями.

Каждая квартира или иной самостоятельный объект недвижимости должен обладать правоустанавливающими документами, оформленными в соответствии с действующим законодательством. Это может быть договор купли-продажи, дарения или мены, свидетельство о праве собственности или на наследство, решение суда или договор пожизненного содержания. В последнем случае документ действителен лишь после смерти предыдущего владельца. В юридической конторе в первую очередь их проверят на подлинность. Также у каждого объекта должен быть свой техпаспорт.

Помимо документов на саму квартиру, проверяют паспорта владельцев, данные которых должны быть полностью идентичны правоустанавливающим документам.

По возможности, следует проследить всех собственников выбранного объекта, начиная с момента его приватизации, чтобы исключить вероятность внезапного появления претендентов на собственность после переоформления. Запросив поквартирную выписку, можно получить информацию о том, кто имеет право на проживание в квартире.

Для того, чтобы сделка купли-продажи читалась законной, нужно, чтобы все владельцы были дееспособными (для подтверждения подойдут соответствующие справки из нарко- и психодиспансера).

Непосредственно перед сделкой следует проверить, чтобы среди зарегистрированных в квартире не было несовершеннолетних, недееспособных, а также лиц, находящихся в местах лишения свободы. Квартира не должна находиться в обременении или под арестом. В случае продажи объекта по доверенности, она должна быть действительна на момент сделки.

Эти несложные правила помогут избежать покупки проблемной квартиры.