Как купить недостроенную квартиру?

При покупке квартиры в строящемся доме, клиент достаточно часто сталкивается с понятием «переуступки», до конца не понимая, кто, кому, а главное – что переуступает, и что это означает для него лично.

Недостроенную квартиру в нашей стране можно купить намного дешевле готовой. Вот только это страшное слово «переуступка» все портит. На самом деле в переуступке ничего страшного или противозаконного нет. Просто пайщик, продавая свой пай третьему лицу, фактически переуступает ему право требовать квартиру у застройщика по окончании строительства.

Перед тем, как решиться на покупку строящейся квартиры, необходимо получить максимум информации касательно застройщика. Нужно постараться узнать, как давно предприятие занимается данным видом деятельности, оказывает ли ему поддержку государство, существуют ли уже объекты, ранее построенные и успешно сданные в эксплуатацию, были ли задержки со сроками сдачи по готовым объектам и т.д.

Далее нужно уточнить, соответствует ли стадия строительства, на которой находится дом, заявленным срокам сдачи. Это можно попробовать определить хотя бы примерно. Если сдача намечена на конец текущего года, а стадия строительства – «рытье котлована», застройщик явно опаздывает.

Многие застройщики стараются создать свои форумы в сети Интернет. А также группы в социальных сетях. Из этих источников можно черпать огромное количество информации, как о самой компании, так и о ее объектах, партнерах, клиентах. После того, как договор с клиентом подписан, по первому его требованию застройщик обязан предоставлять полную информацию о строящемся объекте.

В нашей стране не существует отдельного закона, регулирующего переуступку. Поэтому все действия, связанные с ней, осуществляются на основании ГК РФ, а точнее его 382 статьей по поводу переуступки прав кредитора третьему лицу. В данном случае кредитором считается первый покупатель, а «третьим лицом» - второй.

Договор переуступки может быть составлен как в простой письменной форме, так и заверен нотариально. Решение о форме договора принимается, исходя из формы первичного договора. Если договор составляется без участия нотариуса, то о его подписании даже не обязательно уведомлять застройщика. Нужно только понимать, что, приобретая права, новый пайщик покупает и все обязанности. И он несет ответственность перед застройщиком. Если в первичном договоре упомянуто об обязательном уведомлении в случае переуступки, это лучше сделать, чтобы не платить штраф по договору.

Договор переуступки подлежит обязательной госрегистрации и может быть подписан после полной оплаты стоимости пая, но до момента подписания акта о получении квартиры.

Заключая договор, обязательно обращают внимание на такие моменты:
1. Он должен непременно ссылаться на первичный договор.
2. Новому пайщику нужно ознакомиться с первичным договором и его условиями, поскольку после заключения переуступки ответственность за выполнение первичного договора будет нести именно он. Подписав договор, его нужно обязательно зарегистрировать в Управлении Федеральной Регистрационной Службы. Для того чтобы избежать повышенного риска, связанного с передачей денег продавцу, как и в операциях на вторичном рынке, следует использовать схему с банковской сейфовой ячейкой, либо аккредитивом. При этом продавец получает средства на руки уже после регистрации договора.
3. После заключение договора, стоит уведомить застройщика о его наличии. Как правило, это обязательное требование, указанное в первичном договоре, и игнорировать его не стоит. Вообще, согласно 391 статьи ГК РФ, переуступка может осуществляться лишь с согласия застройщика.
4. После того, как договор подписан, уведомляя застройщика, стоит попросить у него письменное подтверждение факта оплаты пая предыдущим пайщиком.

После того, как сделка завершена, следует уточнить у застройщика, не осталось ли перед ним невыполненных обязательств по данному паю.