Как я сдавала квартиру в кризис

О рынке съемных квартир сейчас говорят разное. Одни эксперты утверждают, что ставки аренды катастрофически падают и сдавать жилье становится все менее выгодно (вот только ни один из корреспондентов, проживающих на съемных квартирах, почему-то этого падения на себе не почувствовал). Другая версия - количество арендаторов в связи с кризисом увеличилось, особенно в дешевом секторе (за счет тех, кто отказался от идеи купить свое жилье), поэтому существенного падения цен ждать не стоит...

Мы решили проверить, кто прав, практическим путем - попытавшись сдать однокомнатную квартиру рядом с метро, самый ходовой на столичном рынке аренды вариант. И в самом деле - кризис, зарплата падает, почему бы не попробовать заработать лишнюю тысячу долларов?

Клиенты со столба

За потенциальными клиентами вроде бы далеко ходить не надо. Дверь подъезда и ближайший столб по-прежнему обклеены объявлениями «Сниму» - их количество в связи с кризисом никак не изменилось.

Отметаю те, что напечатаны как под копирку на принтере, - наверняка посредники. А вот вроде бы подходящее - шариковой ручкой, кривоватым почерком написано: «Русская семья без детей, животных и вредных привычек снимет квартиру в этом доме. Без посредников».

По указанному сотовому откликается приятный мужской голос... с акцентом.

- Не для себя снимаю, помогаю тем, у кого времени нет, - оправдывается молодой человек.

Через пару минут выясняется - агентство. С «лучшей в городе комиссией». Ага, так я и поверила! Лучше уж другим позвоню.

Однако еще две «русские семьи» и «москвичи с пропиской» тоже оказались агентствами.

- Девяносто девять процентов подобных объявлений - от мелких агентств, у которых нет денег на нормальную рекламу, - подивились моей наивности знакомые риэлторы.

Большая часть таких контор живет недолго. Тем более не лучшие перспективы у них сейчас, когда конкуренция у маклеров резко усилилась. О своей репутации эти «однодневки»-«двухдневки» особо не заботятся, главная задача - «обработать» побольше клиентов. Реально налететь и на откровенных кидал - компанию, которая, взяв вперед плату за свои услуги, никаких услуг вам не окажет. Будет динамить либо просто исчезнет.

- Телефонов реальных людей, желающих снять квартиру, на столбах и заборах ты почти не найдешь, - продолжают просвещать мои консультанты. - Ну подумай сама! Телефон, вывешенный на заборе, - верный способ привлечь к себе внимание разного рода информационных агентств, торгующих несуществующими адресами, и прочих нечистых на руку маклеров. Поэтому люди, которые не первый день снимают жилье, идут другими путями: используют знакомых или нанимают проверенных, рекомендованных друзьями риэлторов.

В газетах бесплатных объявлений и на специализированных сайтах большинство заявок также от агентств - и добросовестных, и не очень. Даже реальные объявления - с фото, указанием места работы, - как правило, даются через риэлтора. Последний берет на себя обязанность фильтровать звонки.

- Так что, если не хочешь лишних проблем, иди к профессионалам, желательно знакомым! - посоветовали мне напоследок.

Бесплатные объявления

Для очистки совести заглядываю все-таки в «Из рук в руки». Пользуясь услугами моих консультантов, нахожу «реальные» предложения. Несколько заявок от компаний - нужны загородные дома или крутые квартиры в центре для представителей каких-то импортных учреждений.

Подавляющее же большинство хочет снять хату не дороже 20 - 25 тысяч рублей. («Уж больно дешево», - говорю я себе, войдя в роль квартиросдатчика, готового вцепиться зубами в каждую копейку.)

В районе 30 - 35 тысяч (а глядишь, с этим кризисом столько и будет стоить тысяча баксов где-нибудь через полгода) всего несколько заявок. Дозваниваюсь. И - о чудо - попадаю на живого, желающего снять жилье! Вот только у него за последний день уже три предложения, и парень явно склонен поломаться: парковку ему во дворе девятиэтажки подавай, консьержку в подъезде...В общем, делать нечего - иду в агентство.
Риэлторская компания

- Панель 70-х годов рядом с метро «Молодежная»? Стиральная машина, холодильник... Оптимальная цена вашей однушки на сегодня - 25 - 26 тысяч в месяц, - быстро вынесла вердикт риэлтор одного из известных агентств. - Если согласны на такие условия, сдадим вашу квартиру максимум за две недели. А может быть, даже и за завтра-послезавтра.

Пытаюсь поторговаться, для чистоты эксперимента выдерживая роль неуступчивой хозяйки:

- А если хотя бы за 30 тысяч? У меня 300 метров до метро и 400 - до Рублевского шоссе!

- Тогда в нынешней ситуации можете и полгода жильцов прождать, - неутешительно покачала головой маклер. - Понимаете, за эту сумму в вашем Кунцеве человек сейчас найдет квартир семь-восемь - и дома будут получше вашего...

- А если я соглашусь на неудобных жильцов? С собакой, например?

- В лучшем случае сможете накинуть пару тысяч.

- А если ремонт сделаю? Ну там обои посвежее, прочая косметика...

Свежий ремонт оказался существенным обстоятельством.

- Тогда реально будет говорить тысячах о 35. А в вашем районе - может быть, даже и о 38... Только вы подумайте - не проще ли вам квартиру сейчас сдать, а ремонт пусть жильцы сами делают в счет оплаты? Вам хлопот никаких - а через годик сдадите уже по другой цене...

Вместо послесловия

- Действительно, быстрее всего сейчас сдаются квартиры стоимостью до 30 тысяч, - комментирует мои приключения Елена ТИХОМИРОВА, начальник отдела аренды отделения «Краснопрудная» Московской городской службы недвижимости (МГСН). - По сравнению с августом - сентябрем, то есть в связи с кризисом, резко увеличилось количество желающих снять жилье именно за минимальную цену.

Но вот хозяева квартир (не комнат) в большинстве своем осваивать дешевую нишу психологически не готовы - их ведь тоже кризис заставляет бороться за каждую тысячу рублей. К слову, по мнению риэлторов, в дешевом секторе особого снижения цен в ближайшее время не будет - если, конечно, не начнутся реально массовые сокращения, снижения зарплат и прочие экономические бедствия.

Что касается более дорогого жилья, то здесь предложение, по утверждению нашего эксперта, весьма значительно превышает спрос. Сдать квартиру по цене от 35 - 40 тысяч уже не так-то просто - конкуренция велика. Зато граждане, готовые ежемесячно столько выкладывать, могут позволить себе привередничать и торговаться. И надеяться на падение цен на еще более дорогое съемное жилье, которое уже началось.
Бди!

Главный признак, который позволяет отличить более-менее добросовестное риэлторское агентство от мошенников, - в какой момент с вас (это касается как хозяев жилья, так и квартиросъемщиков) берут деньги за услуги. Нормальная риэлторская практика - брать с клиентов комиссию ПОСЛЕ заключения договора найма (то есть в случае с владельцем квартиры - договора с арендатором). Если с вас требуют плату ДО этого, вы совершенно определенно имеете дело с кидалами. Будьте осторожны: договор, заключенный с фирмой, в случае с мошенниками не поможет. Он составляется так, что получить назад уплаченные деньги нет шансов.

* В среднем может варьироваться в зависимости от договоренности - торг с риэлтором сейчас уместен.

** Чаще всего фиксированные коммунальные платежи (те, что значатся в ежемесячной платежке) и абонентскую плату за телефон оплачивает хозяин, а междугородные переговоры, свет и воду (если установлен счетчик воды) - наниматель. Однако возможны варианты - в зависимости от того, что записано в договоре найма. Если все коммунальные платежи оплачивает наниматель, арендная плата обычно устанавливается чуть ниже.
Что почем

Средние цены на однушки эконом-класса в типовых домах, с косметическим ремонтом, бытовой техникой :
отдаленные районы, последние станции линий метро - 20 - 25 тыс. рублей в месяц;
5 - 7 станций от «кольца» метро - 25 - 27 тыс. рублей в месяц;
центр (в пределах Кольцевой линии метро) - от 35 тысяч рублей.
Вопрос на засыпку
А агентство защитит от нерадивых жильцов?

Теоретически договор найма жилья должен регистрироваться. Только в этом случае хозяину квартиры гарантируется законодательная защита. Однако такие договоры регистрируются редко - чтобы не платить налоги и не маяться ежегодно в очередях в налоговую. И что тогда?

Конечно, в добросовестных агентствах потенциальных квартиросъемщиков фильтруют.

- Однако в основном мы можем надеяться на свою интуицию и многолетний опыт, - поясняет ситуацию Елена Тихомирова. - Сами понимаете, выяснить что-то о человеке, который прописан на другом конце страны, малореально. Смотрим еще на косвенные признаки порядочности - например, место работы. Формально же агентство может гарантировать лишь грамотность составленного при его помощи договора с арендатором и исполнение услуг, прописанных в договоре собственно с агентством.
Кстати

Сэкономить на налогах при сдаче квартиры можно совершенно официальным образом - зарегистрировавшись как индивидуальный предприниматель. Тогда вы будете платить с доходов не 13-процентный налог, который берется с частных лиц, а 6-процентный. Так обычно и поступают владельцы дорогих квартир в центре, которые чаще всего снимаются официально.