Сталинка - мечта коренных москвичей и иностранцев

Что такое настоящая сталинка?

Архитекторы, риелторы и архитектурные критики, похоже, так никогда и не сойдутся в определениях "истинного" дома, который может так именоваться.

Часть из них готова признать за эталон исключительно московские высотки на Котельнической набережной и Баррикадной.

Другие утверждают, что сталинские дома - это застройка для партэлиты.

Истина, как всегда, находится где-то посередине: во дворах тихого центра и в районах проспектов:

- Ленинградского,

- Кутузовского,

- Ленинского.

Единого критерия оценки этой категории недвижимости нет.

Это вам не новостройки, которые четко делятся на:

- бюджетные,

- бизнес-класс

- и элитные.

И обладают некоторыми нюансами внутри каждой категории.

Каждый подобный дом чуть ли не уникален.

А если вспомнить еще и его знаменитых жильцов (а таковые были и есть практически в каждой сталинке), то уникальность данной недвижимости вне всякого сомнения.

Под лупой.

Конечно же любой специалист по недвижимости знает, что сталинские дома принято классифицировать по времени возведения.

Построено ли здание до войны или после.

Классифицировать сталинки также можно по предназначению, в зависимости от категории жильцов, для которых строился дом.

Специалисты выделяют так называемые генеральские дома: номенклатурные дома для партийной элиты и известных деятелей страны.

Далее идут более простые рядовые сталинки, которые предназначались для граждан пониже рангом.

Затем – бывшие рабочие общежития, которые отличались низким качеством конструкции зданий и плохой благоустроенностью.

Некоторые эксперты устанавливают еще и весьма строгие временные рамки для "истинных" сталинских домов.

Считают, что сталинка может быть настоящей только в том случае, если это дом постройки 1953-1954 гг., с очень выразительным с архитектурной точки зрения фасадом.

Позже были построены и десяток других зданий, именуемых сталинками, но их фасады были существенно упрощены.

Подчас определение сталинок начинает дробиться и образовывать виды и подвиды типа "домов сталинского периода", построенных ближе к концу 50-х годов.

Фасады этих зданий довольно просты, а планировка несколько хуже, чем в домах более ранней постройки.

В это же время стали появляться и экспериментальные дома, получившие название "панельных сталинских".

Потолки в них достигают высоты 3 м, а площадь квартир варьируется от 50 кв. м.

Самозванцы и дома победителей.

Впрочем, в этой категории тоже встречаются и самозванцы.

Это дома с низкими потолками и квартирами маленькой площади довоенной постройки, возведенные в районах, которые в 1930-1940-е годы были окраинами Москвы.

Правда, сейчас они расположены в трех-четырех перегонах метро от Кольцевой линии - это почти центр.

У таких зданий есть свои преимущества, однако до сталинок им далеко.

Настоящая сталинка, это прежде всего сложившийся бренд, символ добротного, качественного жилья, построенного на совесть.

Для большинства людей сталинские дома ассоциируются исключительно с колоссальными послевоенными строениями, представляющими собой настоящие произведения искусства.

Самые яркие представители сталинского ампира - это всем известные высотки, помпезные дома победителей, щедро украшенные идеологическими символами.

Основные характеристики.

Эксперты дружно называют несколько основных характеристик сталинских домов.

Во-первых, все сталинские дома имеют потолки высотой 3 м и более.

Общая площадь однокомнатных квартир - 32-50 кв. м, двухкомнатных - 44-65 кв. м, трехкомнатных - 59-80 кв. м, четырехкомнатных - 80-100 кв. м.

Площадь кухонь варьируется от 6 до 18 кв. м. Материал стен - кирпич.



"За" и "против".

Чем же так хороши сталинки?

Хотя бы свой надежностью, доказанной службой в несколько десятилетий.

Данные дома имеют избыточный запас прочности, именно так объясняют феномен сталинок специалисты.

На строительство этих зданий не жалели ни государственных денег, ни стройматериалов.

Возведение сталинских высоток можно было сравнить с созданием атомных подводных лодок первых проектов.

Для работы над тем и другим формировались целые группы проектных институтов и главков.

Невозможно было представить, чтобы масштабные стройки доверялись малоизвестным архитектурным бюро.

В итоге они, как и другие постройки той эпохи, оказались сверхнадежными, но и очень затратными.

Зато и сделаны были на совесть.

К примеру, в высотке на Котельнической набережной до недавнего времени трудились лифты AEG, вывезенные по репарациям из Германии.

Квартиры подчас отдавались жильцам даже с готовыми интерьерами, напоминавшими люксы в курортных гостиницах.

Это единственная категория квартир, которая создавалась для жизни человека с учетом всех его социально-бытовых потребностей.

Специалисты считают, что по запасу прочности классические сталинские дома нисколько не уступают строящимся сегодня зданиям, а иногда превосходят их.

Это связано с тем, что строительство домов того времени осуществлялось по нормам, признанным лучшими в мире.

Перед началом строительства проводилась тщательнейшая геоэкспертиза.

В работе использовались только качественные материалы, а ход строительства курировали правоохранительные органы, что гарантировало высочайшее качество возводимого объекта.

Уникальная архитектура, дорогие отделочные материалы, благоустроенная придомовая территория, высокие потолки, просторные кухни делают эти дома своего рода эксклюзивом.

Однако сталинские дома давно уступили свои позиции в плане престижности новым элитным комплексам.

Причиной тому – отсутствие:

- подземной парковки,

- многоуровневой системы охраны,

- бассейна,

- салона красоты и всей остальной инфраструктуры, ставшей само собой разумеющейся для новых домов.

В инвестиционных целях сталинки берут довольно редко, что вызвано рядом причин.

Во-первых, перекрытия в этих домах являются в большинстве своем деревянными, что несет в себе пожароопасность.

Во-вторых, коммуникации в зданиях, построенных 50 лет назад и раньше, оставляют желать лучшего.

Близость к истории - одновременно и достоинство, и недостаток сталинских домов.

Нет в сталинках и единой социальной среды: новые русские бизнесмены соседствуют с представителями старой интеллигенции.

Однако для части покупателей все минусы искупаются местоположением сталинских домов.

Многие из них находятся в очень престижных районах Москвы.

Ведь большинство элитных сталинок расположено на ключевых магистралях города:

- Кутузовском проспекте,

- Ленинском проспекте,

- Ленинградском проспекте,

- или вдоль Садового кольца

- и набережных Москвы-реки.

Впрочем, и это достоинство сегодня часто превращается в недостаток.

Очень часто часть окон выходит на проезжую часть, что негативно сказывается на качестве жизни в них.


На будущее.

Жить в сталинском доме - заветная мечта многих.

По словам экспертов, квартиры в сталинских домах приобретают как иностранцы, которые ценят центр Москвы с его уникальной застройкой и великолепными видами, так и россияне.

Это, как правило:

- потомственные москвичи,

- люди искусства, для которых важно жить в домах, пропитанных духом времени, прикасаясь таким образом к истории.

Кроме того, сталинские дома интересны тем, кому важен район проживания, кто готов пожертвовать качеством планировок и соседским окружением в пол ьзу транспортной доступности.

Рост цен на недвижимость отодвигал эту мечту в будущее.

Участники рынка недвижимости пока осторожны в своих прогнозах о том, будет ли снижаться стоимость сталинских квадратных метров.

Их вердикт - сталинки будут следовать в русле всего рынка.

В данный момент объем предложений высок.

Это относится и к домам сталинской эпохи.

Цены на квартиры в сталинских домах будут вести себя строго в соответствии с динамикой цен всего рынка недвижимости.

Мы не видим никаких предпосылок для снижения или повышения стоимости сталинских квартир, идущих вразрез с поведением рынка.

Да, это специфический сегмент рынка недвижимости, но он достаточно востребован у своей целевой аудитории и будет таковым оставаться еще долгие годы.

Популярными по-прежнему остаются квартиры в сталинских высотках: цена квадратного метра там доходит до $10-12 тыс.

От них немного отстают в ценовом отношении 8-12-этажные сталинки, расположенные на:

- Кутузовском проспекте,

- Ленинском проспекте,

- Ленинградском проспекте,

- Тверской улице,

- Фрунзенской набережной.

Стоимость до $10 тыс. за кв. м.

Что же касается пятиэтажных строений сталинской эпохи, расположенных в значительной удаленности от центра, то они относятся к наиболее дешевой категории.

Цены здесь не превышают $4 тыс. за кв. м.

Снижение цен в первую очередь коснется таких вот домов в спальных районах.

Квартиры в настоящих сталинках чаще всего покупают не в инвестиционных целях, а для проживания.

Поэтому значительного снижения цен в этом сегменте не ожидается.

Если сталинскую квартиру нельзя купить, то ее можно снять.

Доля квартир в сталинских домах на рынке найма и аренды жилья в Москве составляет почти 70% (в денежном эквиваленте, но не по числу сдаваемых квартир).

Это связано в основном с тем, что самым доходным был и остается центр Москвы, который застроен примерно в этот период.

Причем дата застройки, как правило, принципиальной роли не играет.

Гораздо важнее - состояние фасада, подъезда, наличие придомовой территории и качества ремонта самой квартиры.

Конкурировать с ними могут только отреставрированные особняки в тихих переулках старой Москвы.

Наибольшим спросом у арендаторов пользуются квартиры в сталинских домах на Тверской и прилегающих к ней улицах и Фрунзенской набережной