Как сдавать неприватизированные квартиры?

Сдавать в аренду можно не только приватизированные квартиры, но и жилье, находящееся в собственности города. Процедуры найма муниципальных квартир несколько отличаются.

Если квартиру сдает собственник, то он заключает с квартирантами договор найма (с физическими лицами) или договор аренды (с юридическими лицами). В неприватизированных квартирах жильцы сами являются нанимателями (по договору социального найма).

По этой причине они вправе сдавать занимаемую площадь или ее часть лишь в «субаренду» (согласно ст. 76 Жилищного кодекса РФ).

В соответствии с Гражданским кодексом РФ наниматель может сдавать кому-либо квартиру только с согласия ее хозяина.

Если это частная квартира, нужно разрешение ее владельца, если муниципальная - города (необходимо заручиться согласием жилищной организации, управляющей домом, а та, в свою очередь, поставит в известность орган местного самоуправления).

Согласно ст. 76 ЖК РФ жильцы неприватизированных квартир вправе сдавать занимаемую площадь или ее часть только в субаренду.

Как сдавать комнату, не находящуюся в собственности?

Самая трудная задача - сдать комнату в коммунальной квартире, особенно когда она находится не в собственности.

По закону, для того чтобы пустить постояльцев на такую жилплощадь, необходимо получить согласие всех соседей по коммуналке. Одобрить кандидатуру квартиранта должны наниматели, собственники, а также проживающие совместно с ними члены их семей. Если хоть один человек будет возражать, то сдать комнату не получится.

Собственникам комнат, решившим сдавать свое жилье, проще. Им разрешено сдавать свою жилплощадь кому угодно, не спрашивая на то соседского разрешения.

Не стоит забывать, что, пустив в свою квартиру жильцов, наниматель по-прежнему несет ответственность за соответствующее содержание жилплощади и своевременную оплату жилищно-коммунальных услуг. Ответственность за это несет изначальный наниматель (речь идет о муниципальном жилье).

Что еще надо учитывать?

При сдаче квартиры или комнаты в аренду наниматель, имеющий право на компенсацию (субсидию) по оплате жилья и коммунальных услуг, лишается его. Собственник неприватизированного жилья, так же, как и владелец собственной квартиры, в случае сдачи жилплощади должен платить налог - 13% с полученного дохода.

Собственнику квартиры легче уйти от налогообложения, потому что ему не надо ни с кем согласовывать то, что он собирается делать со своей недвижимостью. А вот наниматель муниципального жилья, официально запросивший у города разрешение на сдачу квартиры, практически сразу попадает в поле зрения налоговых органов.

Договорные отношения.

Независимо от того, какая квартира сдается, муниципальная или приватизированная, в интересах обеих сторон заключить соглашение о своих правах и обязанностях.

Для оформления договора поднайма требуется, прежде всего, заявление о предоставлении поднанимателю жилого помещения.

Документ должен быть подписан нанимателем и всеми проживающими с ним совершеннолетними членами семьи, а также вновь вселяемыми постояльцами.

Если на момент подачи заявления кто-то из родственников отсутствует, то к заявлению прикладывается его нотариально заверенное согласие.

Заявление о предоставлении квартиры нужно обязательно заверить в жилищной конторе, управляющей домом.

Если с заявлением все в порядке, то можно приступать к оформлению договора. Документ заключается в письменной форме. Для большего спокойствия и уверенности стороны могут зарегистрировать его в Управлении федеральной регистрационной службы.

При этом данная операция имеет смысл, если договор заключается на срок более 12 месяцев.

Договор поднайма может заключаться на любой срок, но он не должен превышать действие договора найма жилого помещения. Когда в документе срок поднайма не определен, он считается заключенным на один год (по умолчанию).

Если в договоре не указана дата окончания действия договора, то о выселении жильцов наниматель должен оповестить как минимум за три месяца.

Запомните, что договор поднайма заключается только при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Поселить сразу несколько человек в небольшую неприватизированную комнату у нанимателя не получится.

В договоре поднайма жилого помещения должен быть указан список жильцов, заселяемых в квартиру. Договор поднайма прекращает свое действие либо по истечении срока, на который он был заключен, либо при прекращении договора социального найма жилого помещения. После этого квартирант не вправе требовать от нанимателя продлить сроки проживания.

Расторгнуть договор и выселить нарушителя можно через суд. При отказе освободить помещение, жильцов выселяют в судебном порядке без предоставления другого жилья.