Возможен ли залог квартиры, которая не является единоличной собственностью?

В настоящее время многие стали владельцами собственного жилья: кто-то благодаря бесплатной приватизации, кто-то благодаря покупке. Часто люди получают или приобретают жильё с долевым участием, то есть становятся не единоличным владельцем недвижимости, а совладельцем её. Это может быть разделение собственности между супругами. Также это может быть часть квартиры, доставшейся по наследству нескольким наследникам, и т.п.

Когда отношения между всеми совладельцами хорошие, то проблем с дележом имущества не возникает. В противном случае существует ряд вопросов о том, как использовать, распорядиться своей долей в общей собственности, можно ли её продать или заложить.

Если человек решает приобрести новую квартиру по ипотечному кредиту, который предполагает залог недвижимости, он может предложить банку в качестве залога не приобретаемую, а уже имеющуюся у него в собственности часть жилой площади. Несмотря на расхожее мнение о том, что банки стараются избегать такого рода сделок, всё же некоторые кредитные организации идут на это, поскольку механизм продажи долевой собственности достаточно распространён и отлажен.

Но выгодна ли данная ситуация самому собственнику части предлагаемой в залог недвижимости? Обычно за долю в общей квартире банки дают кредит меньше (30 – 50%) требующейся суммы, поскольку сумма оценки, произведённой независимым банковским экспертом, части жилой площади всегда меньше коммерческой стоимости целой квартиры, и банки не хотят рисковать.

Есть другая ситуация, при которой квартира плохо делится на доли (комната в коммуналке, однокомнатная квартира). Тогда банки вообще могут отказать в кредите под залог данной собственности. Если же в спорном моменте принимают участие несовершеннолетние дети или инвалиды, то не стоит даже делать попыток для обращения к кредиторам. Банки не будут создавать себе проблемы с органами опеки или соцзащиты, которые могут предъявить претензии по ущемлению прав людей, пользующихся их поддержкой.

Кроме того, чтобы заложить или продать свою часть в общей собственности, нужно получить согласие всех её участников, совладельцев. Иногда это сделать не просто. Родственники не соглашаются на предложенные условия залога и не хотят жить в одной квартире с посторонними людьми. В таком случае они либо сами приобретают долю, чтобы стать единоличными владельцами, либо продают общую квартиру, делят деньги, вырученные от её продажи, и используют их по своему усмотрению.